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Notícias | Região Mercado imobiliário

Cristo Rei é o bairro mais valorizado em aluguéis de imóveis usados

Estudo sobre mercado imobiliário revela ainda que o Morro do Espelho lidera na comercialização de imóveis usados

Por Amilton Belmonte
Publicado em: 21.02.2018 às 18:35 Última atualização: 21.02.2018 às 18:35

Com pouco mais de quatro mil moradores, conforme o Censo 2010 do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), o bairro Cristo Rei é o mais valorizado de São Leopoldo na locação de imóveis residenciais usados. É o que revela o Panorama do Mercado Imobiliário 2017, estudo apresentado nesta semana em Porto Alegre pelo Sindicato da Habitação (Secovi-RS) e a Associação Gaúcha de Empresas do Mercado Imobiliário (Agademi). Pela primeira vez apontando sua lupa técnica para São Leopoldo, o diagnóstico elegeu o Cristo Rei a partir de uma amostragem e comparativo dos preços médios por metro quadrado de todos os bairros locais. O valor do metro quadrado no Cristo Rei é de R$ 17,34, superior aos também valorizados Morro do Espelho, Padre Reus, Pinheiro e Centro, respectivamente do segundo ao quinto colocados num total de 16 analisados. E o que explica a preferência pelo Cristo Rei na hora de alugar casas e apartamentos usados? “É a Unisinos. Há muita locação para estudantes, em especial a partir de novembro, com o vestibular. E há acesso fácil por vias internas e rodovias próximas, além de uma boa oferta de transporte público rodoviário e metroviário”, explica o delegado capilé do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci-RS), Leandro Rodrigues da Silva. Num olhar histórico sobre o Cristo Rei, Silva lembra que o bairro teve dois momentos de expansão. A primeira veio com a própria instalação da Unisinos, no início dos anos 70. E a fase dois a partir do início da década passada, onde a faceta comercial não se firmou, consolidando o crescimento residencial e o status de bairro diferenciado. “É um lugar nobre, de terrenos grandes e caros, de característica basicamente residencial. Às vezes há até uma briga de beleza na construção de casas”, observa Leandro Rodrigues da Silva.

Posição geográfica privilegiada

Se a Unisinos é o imã atrativo da locação no Cristo Rei, o bairro onde também habita o Esporte Clube Aimoré ainda tem mais a ofertar para quem nele deseja morar. “A posição geográfica perfeita, em área alta, onde se enxerga outras cidades do Vale do Sinos. Tem também o apelo tecnológico e de inovação trazido pelo TecnoSinos e as diversas empresas nacionais e estrangeiras instaladas no complexo e a presença no bairro do Exército Brasileiro, mesmo que a problemática da segurança pública siga preocupante”, ilustra Leandro Rodrigues da Silva.

Morro do Espelho lidera na comercialização

Na comercialização de imóveis usados na cidade o Panorama do Mercado Imobiliário mostrou que o preço médio por metro quadrado em imóveis usados para a compra e venda ficou em R$ 3.183,23 nos residenciais e R$ 5.162,16 nos comerciais. Neste quesito, o bairro mais valorizado para comercialização de imóveis usados é o Morro do Espelho, na região central, com valor de R$ 4.681,59 por metro quadrado. Depois, vem o Padre Reus (R$3.934,90), Centro (R$3.693,25), Rio Branco (R$3.512,58) e Cristo Rei (R$3.468,70), ocupando as demais cinco posições iniciais, de um total de 29 bairros analisados. “O diferencial do Morro do Espelho é que preferencialmente são apartamentos de alto padrão. E o bairro está colado ao centro, o que ajudou nessa consolidação”, opina Leandro Rodrigues da Silva. Destaca, ainda, que o bairro Rio Branco é outra que vem ganhando rápida valorização. “Está colado ao Morro do Espelho, mas está se transformando em referência pra rede bancária”, observa.

Mercado aquecido

Há quase duas décadas atuando no mercado imobiliário do Município, Leandro Rodrigues da Silva estima que há hoje mais de mil imóveis para locação e outros dois mil para a venda na cidade. A aposta é num 2018 de bons negócios para o setor. “O mercado está aquecido, o ano já começou melhor, há negócios acontecendo e as pessoas estão apostando mais na locação e o investidor quer comprar para valorizar”, garante ele. Pondera que apesar de eventos como Copa do Mundo e as Eleições, há mais confiança. “De que vamos passar pela crise, que ela está terminando. Será um ano melhor”, frisa Silva. Segundo ele, colabora para essa boa expectativa o fato de São Leopoldo estar num eixo rodoviário de fácil acesso a Porto Alegre, Vale do Sinos e Serra. “Afora isso, temos um polo de informática e um polo industrial de alta qualidade, o que são chamarizes para a expansão comercial”, destaca.

Média por m² é de R$ 13,02

Algumas das clarezas trazidas pelo estudo da SecoviRS-Agademi em São Leopoldo envolvem os preços e variações dos aluguéis na média por metro quadrado privativo (R$/m²), tendo como referência o Índice Geral de Preços do Mercado (IGPM). Em dezembro de 2017, a média do metro quadrado residencial foi de R$ 13,02. Variação mensal de -0,07%, num acumulado de 3,42% no ano, superior a variação anual do próprio IGPM, de -0,52%. Já os imóveis comerciais tinham preço médio por metro quadrado de R$ 26,01, variação em dezembro de 2017 de -0,23% e anual de 13,58%.

Ano de comprar imóveis

Se em 2017 houve elevação na oferta da venda e locação e uma queda real nos preços, tanto no aluguel quanto na venda, para 2018 a expectativa é de uma leve retomada do setor. “A gente observa que a partir da redução dos juros, do aumento do saldo da poupança, que é o que financia, há possibilidade de mais financiamentos. E a palavra é confiança, pois todos os indicadores mostram que essa confiança aumenta nos consumidores e no empresariado e isso é essencial para essa retomada”, diz a economista Lucineli Martins, uma das organizadoras do Panorama Imobiliário. Para ela, 2018 é o ano de efetivar o sonho da compra da casa própria. “Pela quantidade no volume de oferta este é o ano de comprar imóveis. Se você tem dinheiro disponível você consegue comprar, barganhar um imóvel em região que você nem imaginava e por um preço melhor. Se antes tinha plano de adquirir um de 500 mil, vai conseguir um de 300. O sonho do brasileiro é ter a casa própria. Não vai deixar de comprar, mas poderá comprar um mais barato”, salienta Lucineli.

Recuperar perdas

À frente do SecoviRS-Agademi, Moacyr Schukster ressalta que os últimos anos para o setor imobiliário foram difíceis, fruto dos reflexos da crise econômica. Mesmo com uma leve recuperação em 2017 o cenário ainda é de cautela, com a oferta de imóveis confirmando a alta estocagem. “Apenas na capital são mais de 14 mil para venda, com este número ficando entre oito e nove mil em Novo Hamburgo e São Leopoldo. O que escancara a necessidade em repor o 20% de perdas acumuladas nas vendas na última meia década”, ilustra Schukster. Como atrativo para a locação e compra de imóveis em cidades como São Leopoldo, cita um ponto. “A segurança do negócio. As coisas no interior são melhor identificadas do que na capital. Há menos concorrência, são empreendimentos em que já se tem noção de quem pode ou não, as pessoas quase que se conhecem pelo nome”, argumenta Schukster, pontuando ainda que o quesito segurança pública tem peso hoje fundamental na escolha do cliente pelo lugar onde vai morar.

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